Jual Beli Tanah IMTN (Izin Membuka Tanah Negara): Legal Kah?

Oleh: Amsari Damanik, SH, M.Kn (Dosen Fakultas Hukum Universitas Mulawarman)

KEBIJAKAN pemerintah menjadikan Kalimantan Timur sebagai Ibukota Negara, tampaknya akan mempengaruhi segala aspek kehidupan, bukan hanya dari gaya hidup akan tetapi terhadap objek tertentu juga mengalami perubahan.

Salah satunya ialah tanah, begitu Pemerintah mengumumkan pemindahan ibukota, harga tanah di Kalimantan Timur melonjak naik tidak terkecuali di Samarinda.

Sehingga tidak mengherankan para spekulan dan masyarakat awam turut berbondong bondong untuk mendapatkan tanah baik itu kavlingan maupun dalam jumlah yang begitu luas.

Apabila dilakukan observasi penjualan tanah baik secara langsung maupun dari market place yang ditawarkan harga tanah bervariasi, tergantung letak tanah tersebut. Selain letak yang strategis, NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) juga turut mempengaruhi harga tanah tersebut.

Harga tanah yang begitu tinggi masih di batas kewajaran karena tanah memiliki nilai investasi yang tidak mengalami penurunan dari tahun ke tahun bahkan sebaliknya.

Akan tetapi yang menjadi permasalahan mendasar adalah ketika penjual tanah hendak menjual tanah kepada pembeli dengan alas hak yang dilarang oleh Undang undang, menurut Kepala Kantor Pertanahan Samarinda, Budi Tarigan di Samarinda sendiri, sebanyak 214 kasus tanah terjadi sepanjang lima tahun terakhir.

Kasus tersebut terdiri atas sengketa tanah, konflik, dan perkara tanah. Khusus pada 2020 sendiri, ada empat kasus sengketa, dan 22 perkara tanah.

Hal ini mengindikasikan konflik pertanahan akan makin meningkat ketika perolehan tanah tidak didasari dengan pengetahuan hukum yang cukup, maraknya penjualan tanah dengan status IMTN di Samarinda merupakan bom waktu yang dapat meledak setiap saat.

Jual beli tanah IMTN merupakan perbuatan yang tidak dibenarkan dalam peraturan daerah dan peraturan wali kota Samarinda. Di dalam Perda Samarinda Nomor 02 Tahun 2019 Bab VIII tentang Mutasi Tanah adanya larangan untuk menjual tanah dan mengagunkan tanah dengan status IMTN.

Dalam pasal 12 yang menyatakan bahwa “Tanah yang berstatus tanah negara yang dikuasai oleh orang Perorangan atau Badan hukum dengan IMTN:

Tidak dapat dipindahtangankan/dilepaskan kepada pihak lain;

Tidak dapat diagunkan sebagai suatu jaminan utang piutang;

Dalam aturan di atas sudah jelas bahwa status alas hak IMTN tidak boleh diperjualbelikan. Sebagai konsekuensi hukum ketika tanah tersebut diperjualbelikan maka secara hukum tidak dapat dibenarkan

Keabsahan Jual Beli Menurut Kitab Undang Hukum Perdata

Dalam perspektif Kitab Undang Undang Perdata jual beli merupakan suatu perikatan. Dalam jual beli para pihak telah mengikatkan diri antara satu dengan yang lainnya dan pada hakikatnya perikatan tersebut melahirkan kesepakatan yang mengikat antara kedua belah pihak yaitu penjual dan pembeli.

Sedangkan syarat sah perjanjian dalam 1320 Kitab Undang Undang Hukum Perdata adalah sebagai berikut:

Kesepakatan para pihak

Kecakapan para pihak

Suatu hal tertentu

Sebab yang halal

Adapun keterangan terhadap pasal 1320 di atas adalah sebagai berikut:

A. Dalam perjanjian jual beli antara pihak pertama dan kedua harus sepakat terhadap apa yang menjadi kehendak para pihak, kehendak pihak pertama dalam hal ini yaitu penjual ingin menjual tanahnya dan kehendak pembeli ingin membeli tanah penjual tanah.

B. Kecakapan di sini maksudnya adalah bahwa para pihak cakap melakukan perbuatan hukum, artinya para pihak Dewasa, tidak dalam perwalian, pengampuan. Bahkan dalam undang undang menyatakan orang yang tidak cakap membuat perjanjian diantaranya ialah:

Anak yang belum dewasa

Orang yang berada di bawah pengampuan

Orang yang dilarang oleh uu melakukan perbuatan tertentu.

C. Suatu hal tertentu maksudnya bahwa objek perjanjian tersebut berkaitan dengan hal tertentu yang dibolehkan oleh peraturan perundang undangan.

D. Adapun maksud dari sebab yang halal adalah apa yang menjadi isi dari perjanjian itu tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, dan ketertiban umum.

Poin 1 dan 2 merupakan Syarat Subjektif, sedangkan poin 3 dan 4 merupakan Syarat Objektif. Jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat subjektif, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan.

Sedangkan, jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat objektif, maka perjanjian tersebut adalah batal demi hukum. Dalam kontek jual beli IMTN dapat dipastikan bahwa tidak terpenuhinya point keempat yang merupakan syarat objektif. Mengakibatkatkan jual beli IMTN batal demi hukum.

IMTN Terobosan Hukum Perda

IMTN sebagai produk hukum Pemda Samarinda patut di banggakan, regulasi pertanahan yang bertujuan sebagai payung hukum penguasaan tanah tentu sangat dibutuhkan oleh masyarakat. Hal ini senada dengan tujuan hukum yaitu; Kepastian Hukum, Kemanfaatan dan Keadilan.

Tujuan hukum akan tercapai manakala para pemangku kepentingan saling bersinergi, baik itu pemda, akademisi maupun masyarakat. Dengan melibatkan unsur tersebut maka akan memudahkan pemda untuk bisa langsung mengampanyekan akibat hukum IMTN.

Selain mengampanyekan, pembuatan aplikasi pertanahan juga dapat menjadi pertimbangan dikarenakan dengan adanya aplikasi pertanahan akan mempermudah bagi masyarakat untuk bisa mengakses informasi pertanahan, sehingga dapat meminimalisir konflik pertanahan yang ada di Samarinda. (*)

*) Opini penulis ini merupakan tanggung jawab penulis seperti tertera, tidak menjadi bagian tanggung jawab redaksi kaltimtoday.co